1 INTRODUÇÃO
O cenário urbanístico brasileiro é marcado por um histórico déficit habitacional e pela ocupação irregular de áreas urbanas, fenômenos que refletem profundas desigualdades sociais e estruturais. Neste contexto, a Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei n. 13.465/2017 (BRASIL, 2017), surge como um instrumento jurídico destinado a efetivar o direito fundamental à moradia e à propriedade – bem como à sua função social –, conforme previsto nos artigos 5º, inciso XXIII, e 6º da Constituição Federal de 1988 (BRASIL, 1988).
Diante disso, a REURB ergue-se no ordenamento jurídico como solução oportuna para que a Administração Pública cumpra sua atribuição constitucional de preservação da ordem pública, com vistas a garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, contribuir para o bem-estar dos seus habitantes, assegurar a cidadania e a inserção social de seu público-alvo (SILVA; FERES, 2024, p. 44). Neste sentido, a regularização fundiária representa uma resposta normativa e administrativa à necessidade de integrar juridicamente núcleos urbanos informais, conferindo segurança jurídica aos ocupantes e promovendo a inclusão social.
Ao reconhecer a moradia digna como uma das dimensões essenciais da cidadania, a REURB consolida o papel do Direito Urbanístico como ferramenta de concretização da função social da propriedade. Dentro desta perspectiva, verifica-se o interesse do legislador em incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento urbano regular, através da titulação da posse e da propriedade dos ocupantes das áreas marginalizadas (PEDROSO, 2023, p. 17).
A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir procedimentos administrativos simplificados – como mais uma das ferramentas extrajudiciais de regularização de imóveis –, fortalece o papel dos cartórios de registro de imóveis e dos demais órgãos na condução dos processos de regularização fundiária. Assim, esta característica revela um movimento de desjudicialização do Direito Urbanístico, que visa não apenas reduzir a sobrecarga do Poder Judiciário, mas, sobretudo, conferir maior celeridade e efetividade através da atuação extrajudicial.
Assentadas essas premissas, convém destacar que o presente artigo tem como objetivo analisar de que forma a REURB contribui para a desjudicialização e a eficiência do Direito Urbanístico, destacando a sua importância como instrumento extrajudicial de efetivação de direitos fundamentais, traçando novos caminhos no âmbito do Direito Imobiliário brasileiro.
A partir de uma abordagem teórico-normativa, o presente estudo se divide em cinco partes principais. Inicialmente, apresenta-se o panorama jurídico da regularização fundiária urbana sob a ótica da Lei n. 13.465/2017. Em seguida, analisa-se a atuação extrajudicial e sua relação com a desjudicialização do Direito Urbanístico. Posteriormente, discute-se a função social da propriedade como fundamento constitucional da REURB. E, por fim, examinam-se os novos rumos do Direito Imobiliário diante das transformações introduzidas por esse instituto.
2 A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA À LUZ DA LEI N. 13.465/2017
A Regularização Fundiária Urbana, regulamentada pela Medida Provisória n. 759, de 22 de dezembro de 2016, consolidada pela Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, representou um importante marco na consolidação do direito à propriedade e no processo de democratização do acesso à terra urbana no Brasil. A referida norma incorporou uma visão mais pragmática e eficiente da política urbana ao instituir mecanismos voltados à REURB, como política pública destinada a corrigir distorções históricas do ordenamento territorial brasileiro e a concretizar os princípios constitucionais da função social da propriedade e da dignidade da pessoa humana.
No que diz respeito aos desafios da regularização fundiária, conforme lição do professor Edésio Fernandes (FERNANDES, 2023 apud SILVA; FERES, 2024, p. 45):
[…] Os assentamentos informais são fruto da negligência estatal durante anos e anos com o consentimento do uso da terra de forma ilegal, da divisão não autorizada de lotes por parte da população e práticas excludentes que contribuíram para as condições históricas desiguais de crescimento econômico e de distribuição da riqueza.
No mesmo sentido, cumpre salientar que o surgimento dos assentamos urbanos informais, com o desenvolvimento caótico de subúrbios desprovidos de infraestrutura urbana mínima, acaba repercutindo na degradação do meio ambiente. Deste modo, de acordo com o professor Luiz Guilherme Loureiro, torna-se necessária uma abordagem pragmática: a única solução possível é fomentar a regularização, que deve ser complementada pela implementação de obras públicas essenciais (LOUREIRO, 2023 apud SILVA; FERES, 2024, p. 46).
Face ao exposto, a REURB nasceu da necessidade de superar os entraves burocráticos e judiciais que historicamente dificultavam a regularização de áreas ocupadas irregularmente.
Nesta linha, é importante destacar a opção do legislador pela atuação extrajudicial. Conforme dispõe o artigo 10º da Lei n. 13.465/2017, a resolução extrajudicial dos conflitos é um dos objetivos da REURB (BRASIL, 2017). Deste modo, em substituição aos processos judiciais lentos e onerosos, o legislador optou por um modelo administrativo e extrajudicial, no qual os Municípios, em conjunto com os cartórios de registros de imóveis, desempenham um papel central na regularização de núcleos urbanos informais. Tal mudança representa um avanço significativo na direção da desjudicialização do Direito Urbanístico, uma vez que descentraliza e agiliza os procedimentos de reconhecimento e formalização de direitos reais.
Ao conferir competência aos entes federativos e aos órgãos registrais para implementar a regularização fundiária, a Lei n. 13.465/2017 aproxima o cidadão do Estado, assegurando que o direito à moradia e à propriedade seja exercido de modo mais célere e efetivo possível.
Segundo Helton Júnio da Silva e Anaximandro Lourenço Azevedo Feres (2024, p. 51):
[…] A feição da REURB está diretamente direcionada a reestruturação adequada das edificações irregulares existentes no Brasil, visando a extinção das chamadas “cidades informais”, trazendo a ideia de bem-estar, exercício pleno da cidadania, garantia da função social da propriedade e, como consequência, a dignidade da população.
Portanto, observa-se que instituto da REURB transcende a mera formalização documental, configurando-se como instrumento apto a alcançar a garantia social à moradia.
2.1 CONSIDERAÇÕES SOBRE A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
A Regularização Fundiária Urbana pode ser compreendida como o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas a integrar os assentamentos informais ao contexto legal e formal da cidade. Neste sentido, o artigo 9º da Lei nº 13.465/2017 define a REURB como o procedimento destinado à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial, conferindo titularidade jurídica aos ocupantes e garantindo o acesso aos serviços públicos essenciais (BRASIL, 2017). Diante disso, a REURB se apresenta como um dos principais instrumentos para se alcançar a mínima regularização imobiliária urbana.
Diante disso, a regularização fundiária não se limita à titulação da propriedade, mas envolve também a adequação urbanística e ambiental das áreas ocupadas, a implantação de infraestrutura básica e a garantia de condições dignas de moradia. Trata-se, portanto, de uma política pública multidimensional, que combina ações jurídicas e administrativas voltadas à promoção do desenvolvimento urbano sustentável e à efetividade dos direitos fundamentais.
O artigo 13 da Lei n. 13.465/2017 apresenta duas modalidades de REURB: Reurb de Interesse Social (Reurb-S), destinada a populações de baixa renda, e Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), voltada para empreendimentos de iniciativa privada ou ocupações sem caráter de vulnerabilidade econômica (BRASIL, 2017). Essa distinção revela o esforço do legislador em adaptar o procedimento às diferentes realidades socioeconômicas dos ocupantes e dos núcleos informais, considerando as particularidades locais e evitando soluções uniformes.
A partir dessa estrutura, percebe-se que a REURB atua como um instrumento de reconfiguração do espaço urbano e de fortalecimento da cidadania. O reconhecimento formal da posse e a conversão em propriedade não apenas conferem segurança jurídica aos ocupantes, mas também promovem estabilidade social e desenvolvimento econômico, ao permitir o acesso ao crédito, à valorização imobiliária e à regularização tributária. Diante disso, é possível constatar que a Regularização Fundiária Urbana assume um papel essencial na efetivação da política urbana prevista no artigo 182 da Constituição Federal (BRASIL, 1988), ao garantir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e o bem-estar dos seus habitantes.
2.2 OS OBJETIVOS DA REURB: ASPECTOS LEGAIS
Assentadas essas premissas, há que se ressaltar a inteligência do artigo 10º da Lei n. 13.465/2017, que elenca expressamente os objetivos da Regularização Fundiária Urbana, que, por sua vez, orientam a atuação dos entes federativos e delimitam o alcance social, jurídico e urbanístico da política de regularização. Esses objetivos refletem uma convergência entre o planejamento urbano, o direito à moradia e a eficiência administrativa, compondo um verdadeiro programa de ação estatal. De acordo com o referido dispositivo (BRASIL, 2017):
[…] Art. 10. Constituem objetivos da Reurb, a serem observados pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios: I – identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior; II – criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes; III – ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados; IV – promover a integração social e a geração de emprego e renda; V – estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade; VI – garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas; VII – garantir a efetivação da função social da propriedade; VIII – ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes; IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo; X – prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais; XI – conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher; XII – franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
Pois bem, esses objetivos evidenciam a natureza integrada e multifuncional da REURB. Não se trata apenas de regularizar juridicamente imóveis, mas de promover um reordenamento social e urbano, voltado à correção das desigualdades e à valorização da moradia como direito fundamental. O destaque dado à resolução extrajudicial de conflitos (inciso V) reforça a importância da desjudicialização como meio de conferir celeridade e efetividade ao processo, além de fomentar a cooperação entre o Poder Público e os particulares (BRASIL, 2017).
Ademais, ao prever a participação dos interessados (inciso XII), a norma consagra o princípio democrático na gestão do território urbano, em consonância com a Lei n. 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade (BRASIL, 2001), que estabelece a gestão democrática da cidade como um de seus fundamentos. Assim, a REURB não apenas reconhece direitos, mas também estimula o protagonismo social e a corresponsabilidade na construção urbanística.
O inciso IX do artigo mencionado consagra como objetivo da regularização fundiária a concretização do princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo (BRASIL, 2017). Trata-se de uma inovação relevante, pois introduz na política urbana um valor tipicamente associado à Administração Pública – a eficiência –, ampliando sua incidência para o campo do planejamento territorial e do ordenamento urbano. A eficiência, aqui, não se restringe ao aspecto procedimental, mas também envolve o uso racional, sustentável e funcional do espaço urbano, evitando a ociosidade ou o subaproveitamento de áreas (BRASIL, 1988).
Também merece destaque o caráter preventivo da política de regularização fundiária, consagrado no inciso X, ao estabelecer como objetivo “prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais” (BRASIL, 2017). Essa disposição revela a intenção do legislador de romper com a lógica reativa das políticas públicas urbanas, historicamente voltadas a remediar ocupações irregulares já consolidadas. A REURB, neste ponto, assume também uma função pedagógica e de planejamento urbano preventivo, ao promover medidas que inibam novas irregularidades, mediante fiscalização, políticas habitacionais e programas de acesso à moradia formal (BRASIL, 2017). Assim, o instituto busca não apenas corrigir o passado de exclusão fundiária, mas também prevenir a reprodução de desigualdades urbanas.
Em face disso, é neste sentido que aponta a doutrina (SILVA; FERES, 2024, p. 66):
[…] A Reurb apresenta-se como relevante mecanismo na democratização do acesso ao solo urbano e à moradia nas cidades, local que maior se destaca pela existência de moradias informais, constituindo plano de viável execução rumo à titulação do indivíduo. (…) Destarte, a Regularização Fundiária Urbana, promovida pela Lei n. 13.465/17, deve estar estreitamente alinhada à realização de políticas públicas, principalmente na esfera Municipal, para o fiel cumprimento de seus objetivos, combinando a regularização ambiental, social e jurídica com o propósito primordial de promover o desenvolvimento e o bem-estar social.
Diante do exposto, é possível concluir que os objetivos da regularização fundiária, segundo o artigo 10º da Lei n. 13.465/17, evidenciam que a REURB se estrutura como um instrumento de efetivação prática dos direitos fundamentais à moradia, à cidade e à propriedade com função social, cumprindo papel central na consolidação de um modelo urbano mais justo.
3 A ATUAÇÃO EXTRAJUDICIAL E A EFETIVIDADE DAS GARANTIAS CONSTITUCIONAIS
A introdução de mecanismos extrajudiciais no âmbito do Direito Urbanístico representa uma das mais relevantes inovações da Lei n. 13.465/2017 (BRASIL, 2017). A possibilidade de realização da regularização fundiária diretamente nos cartórios de registro de imóveis reflete um movimento mais amplo de desjudicialização e eficiência administrativa, orientado pelos princípios da celeridade, da cooperação institucional e da efetividade dos direitos fundamentais.
Ao deslocar parte significativa das demandas de regularização do Poder Judiciário para a esfera administrativa, a legislação urbanística busca não apenas desafogar o sistema judicial, mas também aproximar a administração pública do cidadão, garantindo a concretização dos direitos à moradia, à propriedade e à cidade de forma mais ágil e acessível. Essa diretriz se harmoniza com o artigo 37 da Constituição Federal, que impõe à Administração Pública o dever de observar os princípios consagrados na Lei Maior, sobretudo o da eficiência (BRASIL, 1988).
Nesta perspectiva, a atuação extrajudicial na REURB é mais do que uma simplificação procedimental: trata-se de um novo modelo de governança urbana – fundado na cooperação entre o Estado, os registradores e a sociedade civil –, voltado à concretização das garantias constitucionais de função social da propriedade, moradia digna e desenvolvimento urbano.
3.1 A DESJUDICIALIZAÇÃO DO DIREITO URBANÍSTICO
Outrossim, o fenômeno da desjudicialização vem ganhando destaque no cenário jurídico brasileiro, especialmente em áreas que demandam soluções céleres e administrativas, como o Direito Urbanístico e o Direito Imobiliário. Trata-se de uma tendência que visa transferir determinadas atribuições do Poder Judiciário para órgãos extrajudiciais ou administrativos, de modo a otimizar recursos públicos e garantir maior efetividade na prestação jurisdicional.
Segundo uma pesquisa recente, realizada pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil, publicada na 6ª edição da revista Cartório em Números (ANOREG/BR, 2024, p. 4):
[…] Movimento cada vez mais constante no Brasil, a desjudicialização tem tornado os Cartórios Extrajudiciais brasileiros protagonistas na melhoria da qualidade de trabalho da Justiça e no acesso da população à resolução de seus problemas cotidianos que, muitas vezes não demandam litígio e podem ser solucionados mediante comum acordo entre as partes. A nova realidade jurídica, que busca promover uma solução multiportas às demandas da sociedade, tem encontrado nas mais de 12.512 unidades extrajudiciais o caminho propício para desafogar a Justiça e trazer economia ao erário público, que se utiliza do serviço instalado delegado para proporcionar maior eficiência, agilidade e simplicidade aos atos pessoais e patrimoniais do cidadão brasileiro.
No campo urbanístico, a desjudicialização foi impulsionada pela Lei n. 13.465/2017, que conferiu aos cartórios de registro de imóveis um papel ativo na condução dos processos de regularização fundiária, especialmente nas modalidades Reurb-S (de interesse social) e Reurb-E (de interesse específico) (BRASIL, 2017). Ao permitir que a regularização se concretize sem necessidade de sentença judicial, a legislação rompe com a tradição excessivamente formalista que caracterizava o Direito Urbanístico brasileiro, que buscava soluções nas vias judiciais.
A atuação extrajudicial é amparada por princípios como a autonomia da vontade, a consensualidade e a cooperação institucional, elementos que reduzem conflitos e incentivam soluções negociadas entre o poder público e os particulares. Além disso, a presença do registrador de imóveis como agente de controle de legalidade garante a segurança jurídica do procedimento, sem afastar o controle estatal, mas substituindo o rito judicial por um processo técnico-administrativo eficiente e transparente. Neste sentido, a desjudicialização não implica a negação da função jurisdicional, mas sua racionalização, com o objetivo de reservar ao Judiciário apenas as demandas que exijam a resolução de conflitos complexos.
Assim, a REURB representa um exemplo concreto da transição para um modelo de Direito Urbanístico administrativo, mais proativo, participativo e menos dependente da intervenção judicial, o que lança novos rumos para o Direito Imobiliário como um todo.
3.2 A REURB À LUZ DO PRINCÍPIO DA CELERIDADE E DA ECONOMIA
O princípio da celeridade constitui um dos pilares do Sistema Notarial e Registral, refletindo a necessidade de prestação eficiente e tempestiva dos serviços públicos delegados aos cartórios. No contexto da desjudicialização, esse princípio orienta a atuação dos notários e registradores no sentido de garantir rapidez, sem prejuízo da segurança jurídica, assegurando que os atos praticados sejam simultaneamente céleres, técnicos e dotados de fé pública.
Sobre o princípio da celeridade e da economia, é interessante a pesquisa demonstrada pela revista Cartório em Números, que revela, por meio de dados comparativos, os expressivos ganhos de celeridade e economia processual obtidos com a adoção da via extrajudicial na regularização fundiária. Enquanto um procedimento judicial de regularização pode demandar até cinco anos para sua conclusão, o trâmite realizado diretamente no cartório de registro de imóveis tem prazo médio de três meses para a sua finalização (ANOREG/BR, 2024, p. 17).
O mesmo estudo aponta uma diferença significativa em relação aos custos do procedimento: enquanto a via judicial apresenta uma média de R$ 2.369,73 (dois mil, trezentos e sessenta e nove reais e setenta e três centavos) por processo, a regularização por meio do cartório é gratuita quando se trata de Reurb-S, conforme prevê a própria Lei n. 13.465/2017 (BRASIL, 2017). Esse contraste demonstra o alinhamento da REURB com os princípios da eficiência administrativa e da função social da propriedade (ANOREG/BR, 2024, p. 17).
Além do tempo e do custo reduzidos, a comparação entre as etapas procedimentais reforça a racionalidade do modelo extrajudicial. O trâmite judicial, segundo a publicação, envolve sete etapas processuais (petição inicial, contestação, réplica, fase probatória, sentença, recursos e cumprimento de sentença). Já o procedimento realizado no cartório compreende apenas três fases essenciais – protocolo, análise e registro ou devolução –, sem prejuízo da segurança jurídica, pois o registrador exerce função pública de controle de legalidade.
Esses dados empíricos confirmam que o modelo extrajudicial instituído pela Lei n. 13.465/2017 (BRASIL, 2017) não apenas promove maior celeridade e economicidade, mas também concretiza o princípio da eficiência, previsto no artigo 37 da Constituição Federal, e o direito fundamental à moradia, previsto no artigo 6º da Carta Magna (BRASIL, 1988).
A simplificação dos trâmites e a gratuidade para famílias de baixa renda garantem um acesso mais equitativo à propriedade e à formalização fundiária, transformando a REURB em um instrumento de inclusão social e efetividade constitucional. Por conseguinte, a experiência extrajudicial demonstra que a desjudicialização não compromete a segurança jurídica, mas, ao contrário, a reforça por meio de um procedimento técnico, célere e economicamente acessível.
Em suma, verifica-se que a atuação dos cartórios de registro de imóveis, nesse contexto, representa um avanço institucional que alia eficiência administrativa, responsabilidade pública e garantia de direitos fundamentais, configurando um novo paradigma de efetivação do Direito Urbanístico e Imobiliário no Brasil contemporâneo, marcado pela atuação extrajudicial.
4 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA E FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE
A função social da propriedade é um dos princípios estruturantes do ordenamento jurídico brasileiro, consagrado expressamente no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal, e reiterado no artigo 182, §2º, do mesmo diploma, como vetor da política de desenvolvimento urbano (BRASIL, 1988). Tal princípio impõe ao direito de propriedade uma dimensão coletiva e solidária, que transcende o uso meramente individual do bem, vinculando-o ao interesse social, ao equilíbrio ambiental e ao bem-estar da coletividade.
Helton Júnio da Silva e Anaximandro Lourenço Azevedo Feres (2024, p. 50) explicam:
[…] Atualmente o exercício da propriedade encontra limitação no universo social, dado que, conforme uma nova visão da liberdade, Léon Duguit propôs a propriedade-função social, introduzindo a concepção de que todo indivíduo tem a obrigação de cumprir na sociedade uma certa função, na razão direta do lugar que ela ocupa, visto que detentor da riqueza, pelo próprio fato de deter a riqueza, pode cumprir uma certa missão que só ele pode cumprir (DUGUIT apud SUNDFELD, 1987).
Neste contexto, a Regularização Fundiária Urbana (REURB) representa um dos mais relevantes instrumentos de concretização dessa função, ao conferir titularidade jurídica, segurança e dignidade aos ocupantes de núcleos urbanos informais, integrando-os ao tecido social e à cidade formal.
A propriedade, segundo a ordem constitucional vigente, não é concebida apenas como um direito subjetivo absoluto, mas como uma função social a ser exercida de modo compatível com o interesse público. A Lei n. 13.465/2017 (BRASIL, 2017) reafirma essa diretriz ao estabelecer que a regularização fundiária tem como finalidade garantir o direito à moradia digna, promover a inclusão social e assegurar o uso sustentável e eficiente do solo urbano.
Pois bem, a concretização da função social da propriedade, por meio da REURB, também produz efeitos significativos no âmbito jurídico e econômico. Ao formalizar o domínio ou a posse de imóveis ocupados de maneira irregular, o procedimento confere segurança jurídica às famílias beneficiadas e amplia o acesso ao crédito e à circulação de riquezas no mercado imobiliário; além disso, promove a valorização das áreas urbanas regularizadas e incentiva o cumprimento de deveres correlatos, como o pagamento de tributos e o respeito às normas urbanísticas e ambientais (BRASIL, 2017). Dessa forma, a regularização fundiária não apenas reconhece o direito à moradia, mas transforma a propriedade em um instrumento de inclusão social e de desenvolvimento urbano sustentável.
Por outro lado, a função social da propriedade, ao ser materializada por meio da REURB, impõe ao Poder Público o dever de adotar políticas públicas integradas e contínuas, capazes de prevenir a formação de novos assentamentos irregulares e garantir a manutenção das condições urbanísticas e ambientais das áreas regularizadas (BRASIL, 2017). Nesse aspecto, a função social não se esgota na titulação, mas exige a presença permanente do Estado na oferta de infraestrutura, serviços públicos e instrumentos de gestão participativa. O êxito da regularização fundiária, portanto, depende da articulação entre o título jurídico e a efetividade social da posse, consolidando o vínculo entre a propriedade e sua função social.
Isto posto, a REURB se apresenta como uma política pública que traduz, em termos concretos, o equilíbrio entre o direito individual de propriedade e o interesse coletivo. Ao reconhecer e formalizar situações fáticas consolidadas, o procedimento reafirma o caráter instrumental da propriedade como meio de promoção da dignidade humana e da cidadania. Assim, a função social deixa de ser apenas um princípio abstrato e se transforma em resultado mensurável de uma política urbana inclusiva e democrática, em consonância com os fundamentos do Estado Democrático de Direito e com os objetivos da República Federativa do Brasil, previstos no artigo 3º da Constituição Federal DE 1988 (BRASIL, 1988).
5 OS NOVOS RUMOS DO DIREITO IMOBILIÁRIO
Ante todo o exposto, conclui-se que a implementação da Regularização Fundiária Urbana, nos moldes da Lei n. 13.465/2017, representa um divisor de águas no ordenamento jurídico brasileiro, ao incorporar, de modo sistemático, a desjudicialização como instrumento de efetivação do Direito Urbanístico e Imobiliário (BRASIL, 2017). A transferência de competências tradicionalmente judiciais para o âmbito extrajudicial, sob a responsabilidade dos cartórios de registro de imóveis, não apenas desafogou o Poder Judiciário, como conferiu maior eficiência, economicidade e celeridade à regularização de núcleos urbanos informais. Esse novo paradigma demonstra que o exercício do direito de propriedade e sua função social podem ser garantidos por vias administrativas, dotadas de segurança jurídica e respaldo constitucional, sem a necessidade de intervenção jurisdicional em todas as etapas do processo.
Neste contexto, a atuação notarial e registral consolidou-se como peça-chave na modernização do Direito Imobiliário brasileiro, ao conjugar a fé pública dos oficiais com a função social da regularização fundiária. O ambiente extrajudicial passou a oferecer soluções mais acessíveis e ágeis, em sintonia com o princípio da eficiência previsto no artigo 37 da Constituição Federal, e com a diretriz de celeridade processual consagrada no artigo 5º, inciso LXXVIII (BRASIL, 1988). A REURB, neste aspecto, não apenas ampliou o acesso à terra urbanizada e à moradia digna, mas também fortaleceu a credibilidade institucional dos cartórios, transformando-os em verdadeiros agentes de políticas públicas urbanas e sociais.
Deste modo, pode-se afirmar que a desjudicialização do Direito Urbanístico, viabilizada pela REURB, inaugura novas perspectivas para o Direito Imobiliário contemporâneo, que passa a ser orientado por valores como efetividade, inclusão e sustentabilidade. O procedimento extrajudicial, ao tornar-se protagonista na regularização fundiária, consolida um modelo de governança territorial mais transparente, célere e socialmente justo. Assim, o Direito Imobiliário brasileiro se reconfigura, deixando de ser apenas um conjunto de normas patrimoniais para se afirmar como instrumento de realização de direitos fundamentais, capaz de harmonizar propriedade, moradia e desenvolvimento urbano sustentável – fundamentos indispensáveis à construção de uma cidade mais justa e democrática.
6 REFERÊNCIAS
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília: Senado Federal, Centro Gráfico, 1988.
BRASIL. Lei n. 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade). Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm>. Acesso em: 4 nov. 2025.
BRASIL. Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária, e dá outras providências. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Acesso em: 4 nov. 2025.
CARTÓRIO EM NÚMEROS. Especial Desjudicialização. 6ª edição – 2024. Brasília: Anoreg-BR, 2024. Disponível em: <https://www.cartorioemnumeros.com.br>. Acesso em: 4 nov. 2025.
SILVA, Helton Júnio da; FERES, Anaximandro Lourenço Azevedo (orgs.). Inovação extrajudicial: reflexões sobre princípios e procedimentos do Direito Notarial e Registral. São Paulo: Editora Dialética, 2024.
PEDROSO, Alberto Gentil de Almeida. Regularização Fundiária: Lei n. 13.465/2017. 2 ed. rev., arual. e ampl. São Paulo: Thompson Reuters Brasil, 2022.
Autor: Pedro Rezende.