Introdução
No complexo universo do Direito Imobiliário e Processual Civil brasileiro, a adjudicação judicial de imóveis emerge como um instituto de notável relevância, servindo como uma poderosa ferramenta para a aquisição de propriedade e para a satisfação de créditos. Frequentemente associada a cenários de inadimplemento contratual ou de execução forçada, a adjudicação transcende a mera transferência de um bem, representando a concretização do direito e a efetivação da tutela jurisdicional. Este artigo visa aprofundar a análise sobre os benefícios da adjudicação judicial, explorando sua natureza jurídica, as distintas modalidades, os aspectos técnicos essenciais e as vantagens substanciais que oferece ao adquirente, seja ele um credor em busca da satisfação de seu crédito ou um promitente comprador que almeja a titularidade definitiva do imóvel.
Natureza jurídica e modalidades da adjudicação
A adjudicação é, em sua essência, um ato de expropriação sancionado pelo Estado-juiz, por meio do qual a propriedade de um bem é transferida de forma coativa do patrimônio do devedor para o do credor ou de outro legitimado. Sua natureza jurídica é híbrida, combinando elementos de direito material e processual. Embora se materialize por meio de um ato processual, seus efeitos são eminentemente de direito real, culminando na transferência do domínio. A legislação brasileira prevê, fundamentalmente, três grandes modalidades de adjudicação de imóveis:
| Modalidade | Fundamento Legal | Partes Envolvidas | Finalidade Principal |
| Adjudicação Compulsória | Lei 6.014/73; CC, arts. 1.417-1.418 | Promitente Comprador vs. Promitente Vendedor | Suprir a recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva de compra e venda. |
| Adjudicação em Execução Comum | CPC, arts. 876-877 | Exequente vs. Executado | Satisfazer o crédito do exequente mediante a transferência de um bem penhorado. |
| Adjudicação em Execução Fiscal | Lei 6.830/80, art. 24 | Fazenda Pública vs. Devedor | Recuperar créditos tributários por meio da incorporação de um bem do devedor ao patrimônio público. |
A adjudicação compulsória é talvez a modalidade mais conhecida pelo público em geral. Ela se destina a proteger o promitente comprador que, tendo quitado integralmente o preço do imóvel, se depara com a recusa, omissão ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula 239, consolidou o entendimento de que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis” [1], conferindo ampla proteção ao comprador de boa-fé.
Por sua vez, a adjudicação em execução comum e em execução fiscal funciona como um mecanismo de expropriação preferencial. Antes de levar o bem penhorado a leilão público, a lei faculta ao credor (seja ele particular ou a Fazenda Pública) requerer que o imóvel lhe seja transferido para a quitação da dívida, por valor não inferior ao da avaliação judicial [2].
Aspectos técnicos e controvérsias jurisprudenciais
A aplicação do instituto da adjudicação é permeada por detalhes técnicos e entendimentos jurisprudenciais que moldam sua eficácia. O STJ tem desempenhado um papel crucial na pacificação de temas controversos, garantindo maior previsibilidade e segurança ao procedimento.
Um dos pontos centrais é a indispensabilidade da penhora prévia para a adjudicação em processos de execução. Em decisão recente, a Quarta Turma do STJ (REsp 2.200.180) reafirmou que a penhora é um ato processual necessário e estruturante, cuja ausência configura nulidade absoluta por violação ao devido processo legal [3]. A penhora garante a publicidade do ato, a correta avaliação do bem e o exercício do contraditório, sendo, portanto, pressuposto para qualquer ato expropriatório subsequente.
Outra questão de grande relevância prática, especificamente na adjudicação compulsória, diz respeito à necessidade de quitação integral do preço. A Terceira Turma do STJ (REsp 2.207.433-SP) decidiu que a teoria do adimplemento substancial é inaplicável a essa modalidade, sendo a quitação total do valor pactuado um requisito indispensável para a transferência forçada da propriedade, ainda que parte do saldo devedor esteja prescrita [4].
Ademais, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de que o direito à adjudicação é um direito potestativo, que não se extingue pelo não uso. No REsp 1.216.568-MG, o STJ firmou a tese da imprescritibilidade da ação de adjudicação compulsória [5]. Na mesma linha, no REsp 2.041.861, a Corte decidiu que, na execução, o pedido de adjudicação do bem penhorado pode ser feito a qualquer tempo, desde que ainda não tenha ocorrido a sua alienação em leilão, não se sujeitando à preclusão [6].
Benefícios para o adquirente
A opção pela adjudicação judicial, em detrimento de outras vias, oferece uma gama de benefícios significativos para o adquirente, que podem ser sintetizados nos seguintes pontos:
- Segurança Jurídica e Definitividade: A carta de adjudicação, expedida pelo juiz e devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, constitui um título de propriedade robusto e definitivo, conferindo ao adquirente plena segurança jurídica sobre o seu direito. Ela sana vícios e resolve a titularidade do bem de forma incontestável.
- Efetividade na Aquisição da Propriedade: A adjudicação é a solução por excelência para situações de impasse, como a recusa do vendedor em assinar a escritura ou a existência de gravames sobre o imóvel que impedem a transferência voluntária. Um exemplo prático notório foi o caso envolvendo o Grupo Ok, no qual o STJ determinou a adjudicação de um imóvel a um comprador que havia quitado o bem anos antes do bloqueio judicial dos bens da construtora, demonstrando a força do instituto para superar obstáculos complexos [7].
- Celeridade e Economia Processual: Em comparação com a alternativa do leilão judicial, que envolve a publicação de editais, a prospecção de licitantes e a possibilidade de arrematação por valor inferior ao da avaliação, a adjudicação se apresenta como uma via mais célere e direta para a satisfação do crédito ou para a obtenção da propriedade. A lei processual, inclusive, confere preferência à adjudicação sobre a alienação [2].
- Previsibilidade do Custo de Aquisição: Na adjudicação em execução, o credor adquire o bem por um valor não inferior ao da avaliação judicial. Isso elimina as incertezas inerentes ao leilão, onde o preço de arrematação pode variar. Para o promitente comprador na adjudicação compulsória, o custo já está definido e quitado, restando apenas as despesas processuais e tributárias.
Conclusão
A adjudicação judicial de imóveis se revela um instituto multifacetado e de extrema importância no ordenamento jurídico brasileiro. Seja para garantir o direito do promitente comprador de boa-fé, seja para assegurar a efetividade da execução e a satisfação do credor, ela proporciona um caminho seguro, célere e eficaz para a transferência da propriedade imobiliária. As recentes e consistentes decisões do Superior Tribunal de Justiça têm fortalecido o instituto, pacificando controvérsias e conferindo-lhe a previsibilidade necessária para que continue a ser um instrumento de realização da justiça e de estabilidade nas relações imobiliárias. Para profissionais do direito, estudantes e interessados na matéria, compreender a fundo os benefícios e os contornos técnicos da adjudicação é fundamental para a correta e estratégica defesa dos direitos patrimoniais.
Referências
[1] Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Brasília, DF, 2000.
[2] Brasil. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015.
[3] Superior Tribunal de Justiça. Notícias. Penhora prévia é etapa indispensável na adjudicação de bens, decide Quarta Turma. Publicado em 28 ago. 2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/28082025-Para-Quarta-Turma–penhora-previa-e-etapa-indispensavel-na-adjudicacao-de-bens.aspx. Acesso em: 11 fev. 2026.
[4] Superior Tribunal de Justiça. Notícias. Teoria do adimplemento substancial não respalda adjudicação compulsória, decide Terceira Turma. Publicado em 16 jul. 2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2025/16072025-Teoria-do-adimplemento-substancial-nao-respalda-adjudicacao-compulsoria–decide-Terceira-Turma.aspx. Acesso em: 11 fev. 2026.
[5] Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.216.568 – MG (2010/0184702-1). Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Brasília, DF, 21 de março de 2016.
[6] Superior Tribunal de Justiça. Notícias. Enquanto não ocorre alienação do bem penhorado, credor pode pedir adjudicação a qualquer tempo. Publicado em 31 jul. 2023. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/31072023-Enquanto-nao-ocorre-alienacao-do-bem-penhorado–credor-pode-pedir-adjudicacao-a-qualquer-tempo.aspx. Acesso em: 11 fev. 2026. [7] Superior Tribunal de Justiça. Notícias. Determinada adjudicação de imóvel vendido pelo Grupo Ok antes de bloqueio da Justiça Federal. Publicado em 31 mai. 2017. Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2017/2017-05-31_08-23_Determinada-adjudicacao-de-imovel-vendido-pelo-Grupo-Ok-antes-de-bloqueio-da-Justica-Federal.aspx. Acesso em: 11 fev. 2026.
Autor: Adriano Aro.
Adriano Aro é Advogado. Mestre e Doutor em Direito Público (PUC- MG). Pós-Graduado em Direito de Empresa (UGF). Conselheiro Seccional da OAB/MG (2016-2018). Professor e Palestrante. Possui livros e artigos publicados na área do Direito. E-mail para contato: adrianoaro@aroadvogados.com.